Tôi xin chân thành cảm ơn bạn Hồ Duy Khoa – Giám đốc Công ty TNHH Tư vấn Như Ý Law Firm, Luật sư Đặng Thị Kim Oanh – Luật sư thuộc Đoàn Luật sư Thành phố Hồ Chí Minh đã dành thời gian để xem bản thảo, góp ý cho tôi những điểm cần chỉnh sửa, bổ sung để cuốn sách trở nên hoàn thiện và có giá trị hơn với bạn đọc. Tôi xin chân thành cảm ơn Khách Hàng – những người đã cho tôi cơ hội tiếp xúc hồ sơ để tôi có thể chia sẻ kinh nghiệm của mình trong cuốn sách này. Tôi xin chân thành cảm ơn bạn đọc, những người sẽ đọc cuốn sách này và vận dụng vào việc mua bán đất. Thành công và an toàn pháp lý của bạn chính là niềm vui và động lực cho tôi.
Một lần nữa, tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành nhất đến mọi người và xin chúc tất cả luôn vui khỏe, hạnh phúc, thành công trong cuộc sống và các giao dịch mua bán sắp tới. Để giúp bạn đọc hiểu, vận dụng vào hoạt động mua bán đất và hạn chế rủi ro nên tác giả đã biên soạn cuốn sách Mua bán đất: Thẩm định pháp lý, các rủi ro, cách phòng ngừa và những hồi đáp có liên quan. Cuốn sách được biên soạn trên cơ sở quy định của pháp luật, thực tiễn áp dụng pháp luật và kinh nghiệm của tác giả trong suốt quá trình hành nghề.
Cuốn sách này gồm hai phần:
Phần I: Thẩm định pháp lý, các rủi ro và cách phòng ngừa
Nội dung phần này tập trung chia sẻ về quy trình mua bán đất, thẩm định pháp lý khi mua bán đất, các vấn đề liên quan đến mua bán đất nền; các trường hợp không được mua bán đất; mua đất đồng sở hữu; thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ khi mua bán đất; các chiêu trò lừa đảo và cách phòng ngừa. Nhằm giúp bạn đọc thông và áp dụng ngay lập tức đối với từng trường hợp cụ thể nên sau mỗi nội dung lớn, tác giả đều tóm tắt bằng bảng biểu. Ngoài ra, nếu bạn là nhà đầu tư, chủ môi giới bất động sản, khi đọc cuốn sách này, bạn có thể bỏ qua phần chú thích (footnote) ở cuối trang vì phần chú thích ở cuối trang tác giả thường viện dẫn quy định của pháp luật và những giải thích dưới góc nhìn của những người hành nghề luật, nghiên cứu luật,…
Phần II: Những hồi đáp liên quan đến việc mua bán đất
Phần này giải đáp những thắc mắc liên quan đến việc mua bán đất bằng giấy, mua đất qua vi bằng, mua bán đất công chứng ủy quyền toàn phần, góp vốn mua đất, mua đất khi chủ đất chưa có sổ đỏ, mua đất khi vợ hoặc chồng đang công tác xa, người chưa đủ 18 tuổi mua đất, quy trình, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất,… Tác giả mong muốn cuốn sách là bộ tài liệu để các nhà đầu tư áp dụng và kiểm soát rủi ro trong các giao dịch mua bán đất, để chuyên viên môi giới bất động sản trở nên chuyên nghiệp hơn, để đồng nghiệp, giảng viên, sinh viên luật,… có thêm nguồn tài liệu tham khảo, cùng tranh luận và cùng tiến bộ. Trân trọng cảm ơn và giới thiệu cùng bạn đọc! Giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy tờ quan trọng do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho một người, một công ty, một hộ gia đình hoặc một nhóm người (chẳng hạn hai người bạn) để xác nhận quyền sử dụng đất của họ, là “bản tuyên ngôn” về quyền sử dụng thửa đất. Đây là những giấy tờ mà bạn gặp trong hầu hết các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (hợp đồng bán đất). Do đó, bạn phải tìm hiểu một cách cẩn trọng về ý nghĩa, giá trị của các thông tin, con số được thể hiện tại Giấy chứng nhận, cụ thể:
(i) Thông tin về chủ đất;
(ii) Thông tin về địa chỉ thửa đất, số tờ, số thửa;
(iii) Thông tin về diện tích đất;
(iv) Thông tin về mục đích sử dụng đất;
(v) Thông tin về thời hạn sử dụng đất;
(vi) Thông tin về nguồn gốc sử dụng đất;
(vii) Các số liệu, sơ đồ thửa đất;
(viii) Những thông tin thí dụ, được bổ sung, cập nhật trong suốt quá trình sử dụng đất (chẳng hạn thông tin về việc chuyển mục đích sử dụng đất, thông tin thẻ chấp đất),…
1.1. Sổ đỏ Đúng như tên gọi của nó, “Sổ đỏ” có màu đỏ. “Sổ đỏ” là tên gọi mà bà con dùng để chỉ “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”. Kể từ ngày 15/10/1993, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất nông nghiệp để sản xuất nông nghiệp thì được cấp Sổ đỏ với thời hạn sử dụng là ổn định lâu dài. Khoản 20, Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 định nghĩa “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất”. Trên thực tế, ngoài chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp, Sổ đỏ còn chứng nhận quyền sử dụng đất ở và chứng nhận quyền sử dụng sở hữu nhà ở.
1.2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Kể từ ngày 10/12/2009, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất được cấp cho mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Đây là mẫu Bỏ Tài nguyên và Môi trường phát hành và được áp dụng trong phạm vi cả nước¹. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản sản khác gắn liền với đất có màu hồng cánh sen nhưng nó không phải là “Sổ hồng”. “Sổ hồng” là tên gọi mà bà con dùng để chỉ:
(i) Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (cấp cho căn hộ chung cư);
(ii) Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (cấp ở nhà và nhà ở). Tuy nhiên, do nội dung cuốn sách này tập trung chia sẻ quy trình, thẩm định pháp lý, những lưu ý khi mua bán đất nên tác giả không đi phân tích sâu về những vấn đề có liên quan đến “Sổ hồng”. Để phân biệt “Sổ hồng” với “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” là “Sổ hồng cánh sen”.