Nội dung của chương 1 sẽ trình bày khái quát các khía cạnh chung nhất của thẩm định giá nhằm trang bị cho sinh viên các kiến thức và hiểu biết căn bản về khái niệm thẩm định giá trong nền kinh tế thị trường, đặc trưng và chức năng của thẩm định giá, về cơ sở giá trị của thẩm định giá. Ngoài ra, các vấn đề về sự hình thành và phát triển của thẩm định giá ở Việt Nam cũng sẽ được đề cập một cách khái quát ở chương đầu tiên này.
**1. KHÁI NIỆM THẨM ĐỊNH GIÁ**
**1.1 Thẩm định giá là gì?**
Trên thực tế, tồn tại khá nhiều định nghĩa khác nhau về thẩm định giá (appraising). Hiện tại, không có một sự thống kê đầy đủ nào về các định nghĩa hay các tiếp cận khác nhau trong phát biểu định nghĩa thẩm định giá. Có thể liệt kê một số tiếp cận dưới đây về khái niệm thẩm định giá và tổ chức. Trong cuốn Tự điển Oxford (Anh Quốc), thuật ngữ thẩm định giá được định nghĩa “là sự ước tính giá trị bằng tiền của một vật, của một tài sản”; “là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh”. Theo GS. W. Seabrooke, (Viện Đại học Portsmouth, Vương quốc Anh), thẩm định giá “là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định”. Theo ông F. Marrone, Australia, thẩm định giá “là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm có tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của thẩm định giá; là phân tích các dữ liệu thị trường và so sánh với tài sản được yêu cầu thẩm định giá để hình thành giá trị của chúng”.
GS. Lim Lan Yuan (Trường Xây dựng và Bất động sản, Đại học Quốc gia Singapore) cho rằng, thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cần nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế cần bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn. Cuối cùng, theo Pháp lệnh giá của Việt Nam (Điều 4, Pháp lệnh giá, ban hành ngày 8/4/2002), thẩm định giá “là đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.”
Từ các cách tiếp cận trên đây, có thể khái quát hóa: Thẩm định giá là sự ước tính giá trị hiện tại của tài sản hoặc quyền về tài sản dưới hình thái tiền tệ ở một thời gian và một địa điểm cụ thể, có mục đích nhất định và sử dụng dữ liệu, các yếu tố thị trường. Thẩm định giá là một nghệ thuật định giá tài sản (động sản và bất động sản), trên cơ sở xem xét những đặc điểm riêng biệt của từng tài sản với những đặc điểm chung của từng tài sản đó (ví dụ như hình dạng của thửa đất, kích thước của ngôi nhà…) cũng như xem xét các yếu tố rủi ro vô hình (rủi ro gắn với khả năng sinh lời tương lai…) và những yếu tố pháp pháp ảnh hưởng đến giá trị tài sản.
Thứ ba, thẩm định giá sử dụng những kỹ thuật phân tích phù hợp. Đánh giá giá trị không thể dựa trên các đánh giá định tính mà phải là các thẩm định giá sử dụng các phương pháp phân tích tài chính, thống kê và các kỹ thuật phân tích khác để đưa ra các kết quả đánh giá có căn cứ khoa học và thực tiễn. Trên phương diện này, thẩm định giá là hoạt động đòi hỏi thẩm định viên phải đạt được trình độ nhất định về khả năng sử dụng các kỹ thuật phân tích phức tạp trong quá trình thẩm định giá. Thứ tư, thẩm định giá vận dụng kiến thức, kinh nghiệm chuyên môn trong quá trình thẩm định giá. Các kiến thức được sử dụng trong thẩm định giá bao hàm nhiều lĩnh vực như tài chính, kinh tế học, thống kê, pháp luật,… Đặc biệt, thẩm định viên phải có một kinh nghiệm chuyên môn nhất định về các lĩnh vực hay đối tượng liên quan.
* Thứ năm, thẩm định giá cung cấp cho khách hàng ý kiến về giá trị tài sản thể hiện thông qua những bằng chứng xác đáng trên thị trường. Thẩm định viên phải là những người tư vấn cho các khách hàng về mức giá mà họ có thể trả hay bán cho một tài sản được đánh giá giá trị hoặc thu nhập mà họ có được. Thẩm định giá giúp người mua tương lai đưa ra giá đề nghị mua, người bán tương lai đưa ra giá bán chấp nhận được hay giúp cả hai bên xác định giá cho một giao dịch; thẩm định giá lập cơ sở cho cải tổ hay hợp nhất quyền sở hữu của nhiều loại tài sản. Tóm lại, thẩm định giá là một nghề mang tính chuyên nghiệp, do những cá nhân được đào tạo chuyên biệt thực hiện. Hơn thế nữa, thẩm định giá là lĩnh vực được quản lý một cách chặt chẽ bởi nhà nước.